Số của anh/chị
Đang điền sẵn số mẫu (ví dụ tính mẫu anh H.) — thay bằng số của anh/chị; ô nào còn nhãn số mẫu là chưa thay. Đơn vị: triệu đồng, làm tròn cho dễ tính. Lệch vài triệu không sao; điền sai định nghĩa mới hỏng. Điền thật, bảng mới nói thật.
Bước 1 — Điền 3 con số
Tiền không dùng đến trong 2 năm tới. Cộng các sổ tiết kiệm, tài khoản; khoản đã có việc dùng trong 2 năm tới thì không tính.
Mọi khoản tiền ra đều đặn mỗi tháng của cả nhà: ăn ở, điện nước, học con, trả góp, biếu bố mẹ. Lấy trung bình 3 tháng gần nhất.
Tiền về đều mỗi tháng của cả hai vợ chồng. Thưởng cuối năm, hoa hồng không đều: không tính.
Bước 2 — Dự phòng an toàn (nguyên tắc 1)
Tôi lấy mốc từ 18 tháng cho an toàn; cần nhiều hơn thì nhân nhiều tháng hơn — chỉ nhân lên, không nhân xuống.
Bước 3 — Có vay hay không? (nguyên tắc 3)
Ghi số tròn. Chưa biết thì tạm ghi một nửa giá lô định nhắm (vay tối đa 50%).
Số mẫu 10% chỉ để tính thử — mỗi ngân hàng, mỗi thời điểm một khác; anh/chị hỏi ngân hàng mình đang dùng.
Nếu có — cộng với V3 khi tính V4. Không có thì để 0.
Giá lô để so
Tầm giá lô ven đô tôi hay làm: 1,4–1,6 tỷ một lô. Tôi lấy mốc 1.600 (triệu), đầu cao của tầm giá, cho chắc; đã nhắm một lô cụ thể thì thay bằng giá lô đó.
Kết quả
Tự tính lại ngay khi anh/chị sửa số. Đơn vị: triệu đồng.
Âm — dự phòng đã lớn hơn tiền nhàn rỗi.
Đây là con số quan trọng nhất của cả bảng.
Ô 6 âm — dự phòng đã lớn hơn tiền nhàn rỗi.
V1 không lớn hơn Ô 6 — như thế mới là vay ≤ 50%. Lớn hơn thì hạ V1 xuống bằng Ô 6, quay lại Bước 3 tính lại.
Khoản này không đụng tới, dù lô đất có đẹp đến đâu.
Vượt thì giảm V1, tính lại từ V3.
Ô 3 đang bằng 0 — chưa tính được V4.
Con số nói gì
Cách tính — 4 nguyên tắc
- Luôn có khoản dự phòng an toàn từ 18 tháng trở lên. Dự phòng = tổng chi phí sinh hoạt một tháng × số tháng.
- Vay không quá 50% giá trị bất động sản.
- Tổng tiền trả lãi ngân hàng không vượt quá 35% thu nhập thực tế. Có thêm dự phòng trả lãi 12 tháng.
- Số tiền thực mang đi đầu tư = tổng tiền nhàn rỗi − tổng dự phòng − dự phòng trả lãi 12 tháng (nếu vay).
V3 = V1 × V2 ÷ 100 ÷ 12 · V4 = (V3 + lãi vay khác) ÷ Ô 3 × 100 · Ô 5 = V3 × 12 · Giá tối đa = Ô 6 (không vay) hoặc Ô 6 + V1 (có vay).
Bản đồ vốn chi tiết của anh/chị
Mở phần chi tiết, tính bằng chính số anh/chị vừa điền:
- Bảng đủ Ô 1 – Ô 6 và V1 – V4, có phép tính từng dòng
- Số vay tối đa và giá tối đa, tính theo nguyên tắc 2, 3, 4
- Việc nhỏ làm ngay tối nay cho khoảng của anh/chị
- 4 dòng đề bài và nút gửi kết quả cho Đức qua Zalo
- Bản PDF đầy đủ của bảng bắt mạch
Bản đồ vốn chi tiết của anh/chị
Tính bằng số anh/chị đang điền ở mục 1 — sửa số ở trên, phần này đổi theo.
Bảng Ô 1 – Ô 6 và V1 – V4
| Ô | Con số · phép tính | Kết quả |
|---|
Đơn vị: triệu đồng, làm tròn cho dễ tính.
Vay tối đa và giá tối đa tính theo nguyên tắc 2, 3, 4
Việc nhỏ làm ngay tối nay — Khoảng A
Ghi 4 dòng đề bài ngay bên dưới. Chưa có đề bài thì chưa nên đi xem đất.
Gọi ngân hàng anh/chị đang có tài khoản, dù chưa vay — tôi vẫn làm vậy trước khi xuống tiền. Tối nay viết sẵn 2 câu, sáng mai hỏi:
- vay mua đất nền ven đô, ngân hàng cho vay tối đa bao nhiêu phần trăm giá trị định giá?
- lãi suất hiện tại; vay đúng số V1 thì mỗi tháng trả lãi bao nhiêu?
Có số thật, điền lại Bước 3. Nhắm được lô cụ thể thì gọi lại hỏi định giá lô đó.
Ghi lại: Ngày · Ô 6 hôm nay . Mỗi khi Ô 1 hay Ô 2 đổi — thêm tiền, hết một khoản trả góp — ngồi tính lại, 15 phút. Anh/chị sẽ biết đúng lúc mình tới tầm.
4 dòng đề bài
Dù ở khoảng nào, anh/chị đã có thứ mà 15 phút trước chưa có: một con số, thay cho một cảm giác.
Zalo không tự điền sẵn tin nhắn thì bấm "Chép nội dung gửi" rồi dán vào khung chat.
Con số này mới là bước đầu
Bảng anh/chị vừa điền cho ra một KHOẢNG an toàn. Khoảng đó dựa trên bốn nguyên tắc chung.
Nhưng nó chưa phải con số khớp với riêng anh/chị. Bốn nguyên tắc chưa hỏi: anh/chị mua để tích lũy hay để dành cho con? Mua một lô, hay chia làm hai lô? Giữ bao lâu, khi nào cần bán? Có nên vay không, và nếu vay thì vay bao nhiêu mới đúng mục tiêu tài chính của nhà mình? Cùng một Ô 6, mỗi câu trả lời ra một phương án khác.
Đó là việc tôi làm trong buổi cơ cấu vốn 1:1. Anh/chị mang bảng đã điền tới. Sau buổi, anh/chị cầm về một tấm bản đồ ghi rõ: con số sẽ đầu tư, có vay hay không, vay bao nhiêu, chiến lược vay thế nào. Và với số tiền đó, khu vực nào phù hợp để tích lũy theo thời gian anh/chị định giữ. Tôi nói rõ điều kiện và rủi ro đi kèm từng phương án. Tính xong mà chưa nên mua, tôi nói thẳng là chưa nên mua.
Buổi làm qua Zoom hoặc gặp trực tiếp, 60–90 phút. Chi phí 1 triệu đồng, coi như tiền cafe.
Đăng ký: gọi hoặc nhắn Zalo 0934.678.123.
Khi nhắn, gửi tôi 4 dòng đề bài anh/chị đã ghi: vốn – mục tiêu – thời gian giữ – mức chịu rủi ro. Đừng gửi câu "mua gì lời nhanh" — câu đó tôi không trả lời. Có đề bài đúng, tôi góp một góc nhìn.
Đức Đầu Tư