“Tôi tham gia thị trường từ 2015 đến nay, thành công có, thất bại có. Trên kênh là toàn bộ trải nghiệm của tôi khi đầu tư, có đúng có sai — rất mong anh chị đóng góp.”
✓ Không bán hàng qua điện thoại · ✓ Không phù hợp thì tôi nói thẳng · ✓ Tài liệu tải ngay, không cần chờ
Trang này viết cho ai
Anh chị 35–50 tuổi, đang ở Hà Nội hoặc Thái Bình, Hà Nam, Vĩnh Phúc, Hải Phòng. Có khoảng 2–4 tỷ nhàn rỗi, phần lớn đang nằm trong sổ tiết kiệm. Muốn một tài sản mang tên Hà Nội — để tích luỹ, để dành cho con, hoặc đầu tư trung và dài hạn.
Nhưng cũng chưa biết bỏ tiền vào đâu cho yên tâm. Gửi ngân hàng là phương án duy nhất anh chị hiểu trọn vẹn — cái gì hiểu trọn vẹn thì thấy an toàn.
Mua đất ven đô lần đầu, anh chị chỉ nghe kể về người mất trắng vì dính quy hoạch, chứ chưa ai chỉ cách tự tra.
Với người mua đất lần đầu, rủi ro lớn nhất trong đầu không phải là lô đất — mà là người đứng bán nó.
Anh chị lấy tổng giá lô đất trừ đi số dư tài khoản rồi kết luận. Chưa ai bóc cho xem thực tế cần bao nhiêu tiền mặt, phần còn lại xử lý thế nào.
Cách tôi làm việc
Tôi không viết ở đây rằng mình uy tín hay tận tâm. Dưới đây là những việc tôi thực sự làm — anh chị đọc rồi tự đánh giá.
Từ 2015 đến nay tôi mua, giữ, bán và cũng từng cắt lỗ bằng tiền của chính mình. Những gì tôi nói trên kênh đều là thứ tôi đã trả giá để biết.
Đó là cách tôi kiểm tra xem mình có đang mua đắt không, bằng con mắt của một bên thứ ba có tiền thật đặt cược vào đó.
Quỹ dự phòng 24 tháng và không vay quá sức là hai điều tôi tự đặt cho mình sau khi đã trả giá. Nhưng 2025 tôi vẫn mua tài sản thứ năm khi chưa đủ tiền, và 2026 phải tăng vay để giữ nó. Nên tôi kể đây như một bài học, không kể như một thành tích.
Trên kênh có cả những thương vụ tôi sai và mất tiền. Tôi kể ra để anh chị không lặp lại, không phải để kể khổ.
Hành trình
Năm 2015, tôi ngồi tính bằng lương kiểm toán: ra trường 5–6 triệu, tăng 10% mỗi năm,
trừ chi phí hằng tháng — nhanh nhất 35 tuổi mới mua được một căn hộ nhỏ khoảng 1 tỷ.
Năm 2017 tôi mua căn đầu tiên ở tuổi 25. Thật may vì tôi đã chọn một con đường khác.
Mỗi mốc dưới đây tôi ghi kèm một dòng: nó để lại cho anh chị cái gì.
Sắp tốt nghiệp Học viện Tài chính thì đọc một cuốn sách và nhận ra muốn đi nhanh thì phải kinh doanh. Ba tháng đầu không bán được gì, nhiều lần muốn bỏ. Căn đầu tiên bán được đúng ngày sinh nhật 29/09/2015.
Bỏ tiền đi học khoá bán hàng, làm việc với cường độ cao nhất trong đời.
Lên phó phòng kinh doanh. Mua được căn hộ đầu tiên, đúng cái đích mà tám năm trước tôi tính là 35 tuổi. Có gia đình hỗ trợ một phần, có dùng đòn bẩy ngân hàng và tôi tự chịu khoản vay đó.
Quản lý trung bình 60 nhân sự. Sau đó làm giám đốc phát triển một dự án quy mô vốn trên 1.000 tỷ — được quyết giá bán, kế hoạch truyền thông, sự kiện mở bán. Đây là nơi tôi học tư duy làm dự án để sau này áp vào đầu tư.
Gần hai tháng không có sản phẩm để bán, công ty gần như giải tán. Tôi cùng một người bạn đầu tư một quỹ đất khoảng 4.500 m² ở Khánh Hoà. Lúc đó tiền mặt tôi có đúng 400 triệu, sau khi bán chiếc ô tô vừa mua được 6 tháng. Tất cả người quen đều tưởng tôi vỡ nợ — thực tế thì cũng gần như vậy. Quỹ đất tách được 25 lô và có lãi.
Giữa năm là thời điểm kinh hoàng với anh em đầu tư. Tháng 6/2022 công ty có 70 nhân sự, chi phí hơn 500 triệu mỗi tháng. Các khoản đầu tư giảm giá và mất thanh khoản. Tôi phải bán cắt lỗ và đóng cửa công ty.
2023 tôi dành rất nhiều thời gian nghĩ lại những việc đã làm, cả thành công lẫn thất bại. 2024 mở lại công ty, tập trung vào đầu tư. Năm đó các khoản đầu tư hầu như thắng — tôi thắng phần lớn là nhờ thời điểm, lãi suất khi ấy rẻ.
Chính lúc này tôi học được bài học về cơ cấu vốn. Tôi quy trình hoá lại các khoản đầu tư thành công và thất bại thành một hệ thống cho người mới, và bắt đầu xây kênh để giúp mọi người đầu tư an toàn, tránh mất tiền như tôi.
Tôi đang làm gì
Đi theo đúng thứ tự: biết con số của mình trước, rồi mới bàn mua gì, ở đâu.
Dành cho anh chị đang dừng lại ở câu “chưa đủ tiền mua” và muốn soi lại bài toán vốn của mình trước khi quyết. Đi với tôi có ba chặng, theo đúng thứ tự này.
Dành cho anh chị đang mông lung, chưa hiểu thị trường và chưa rõ thời điểm MUA — BÁN. Nhiều anh chị nói với tôi: “thời điểm này mua đất sợ lắm, thôi chờ thêm, thị trường tốt đầu tư sau” — mà chính mình cũng chưa định nghĩa được “thị trường tốt” là lúc nào.
Anh chị đang nhắm một lô cụ thể và còn mắc lại ở mấy câu: “quy hoạch đã rõ ràng chưa, sợ bị dính quy hoạch”, “nhìn còn hoang sơ, sợ không ai mua lại, khó thanh khoản”.
Dành cho anh chị ở Thái Bình, Hà Nam, Vĩnh Phúc, Hải Phòng — muốn có tài sản mang tên Hà Nội nhưng khó thu xếp đi xem thực địa nhiều lần.
✓ Tôi nghe anh chị kể trước, chưa bán gì cả · ✓ Không phù hợp thì tôi nói thẳng
Lộ trình
Bốn bước, đi theo đúng thứ tự. Ba bước đầu anh chị tự làm được — không cần mua gì, cũng không cần gặp tôi. Tôi để sẵn công cụ cho từng bước.
Ngồi tính 15 phút: thu nhập thật, nợ đang có, quỹ dự phòng cần giữ lại.
Đọc mười lần tôi tính sai khi mua đất ven đô, mỗi bài kèm một việc làm ngay.
Một buổi ngồi riêng, anh chị mang theo con số ở bước 1.
Đứng trên chính mảnh đất đó. Không quyết qua ảnh, không quyết qua sơ đồ vệ tinh.
Bước 4 là bước tôi từng bỏ qua, và nó lấy của tôi nhiều tiền nhất.
Gặp một trong ba điều trên thì tôi nói thẳng là chưa nên đi tiếp.
Bắt đầu từ bước 1 — nhận công cụ miễn phí
✓ Không cần để lại số để đọc bước 1 và 2 · ✓ Tôi không gọi lại nếu anh chị chưa cần
Trên blog của tôi
Trên kênh của tôi
Một lô cụ thể — mua hay bỏ, chấm bằng bộ tiêu chí chứ không bằng cảm giác.
Những gì tôi đã trả giá để biết, kể lại đúng như nó đã xảy ra.
Phần rủi ro, phần mất thanh khoản, phần không ai muốn nói.
Kho tài liệu
Đi theo bậc thang: sổ tay giúp loại một lô sai, bảng tính giúp ra con số của mình.
10 bài học từ những lần tôi xuống tiền và những gì tôi thấy tận mắt. Đọc hết trong 8–10 phút, mỗi bài một trang kèm một việc làm ngay trong tuần — để anh chị tự loại được một lô sai trước khi bỏ một ngày đi xem hoặc trước khi chuyển cọc.
Bảng bắt mạch 15 phút cho anh chị có 2–4 tỷ nhàn rỗi — tự tính ra con số được phép mang đi đầu tư và mức giá bất động sản tối đa nên nhắm tới, theo 4 nguyên tắc an toàn vốn.
Liên hệ
Đừng gửi tôi câu hỏi “mua gì lời nhanh”. Hãy gửi vốn — mục tiêu — thời gian giữ — mức chịu rủi ro, tôi góp một góc nhìn.
✓ Tôi trả lời trong giờ hành chính · ✓ Không gọi lại làm phiền nếu anh chị chưa cần
