Sai lầm khi mua đất tỉnh khiến nhà đầu tư mất tiền

Sai lầm khi mua đất tỉnh thường bắt đầu từ hai chữ giá rẻ

Mình đi làm bất động sản từ năm 2015, đến nay đã hơn mười năm. Có giai đoạn mình làm giám đốc dự án cho chủ đầu tư lớn, nhìn được cách họ bỏ tiền vào một dự án, dòng tiền của họ chạy ra sao, vốn quay vòng thế nào. Là người trẻ, mình cũng muốn thành công nhanh, cũng tham, nên bước chân vào đầu tư rất sớm. Trước tuổi 30 mình kiếm được khá nhiều tiền. Rồi đúng năm 30 tuổi, mình trả giá và mất gần như tất cả những gì đã kiếm được.

Đầu năm 2022, mình theo mấy anh em trong đội nhóm đầu tư về một thị trường ở Thanh Hóa. Hôm đó cả nhóm đi xem vài quỹ đất người ta đã phân lô tách thửa, giá thị trường quanh mức ba triệu một mét vuông. Mình đang quen làm những thị trường giá cao hơn nhiều, nên nghe con số đó mình thấy rẻ. Ngay sau buổi khảo sát, đối tác đưa cho mình một quỹ đất giá còn thấp hơn mức mình vừa đi xem, lại có sổ, có thổ cư, giấy tờ rõ ràng.

Rẻ là cái bẫy đầu tiên. Rẻ so với chỗ khác không có nghĩa là rẻ so với chính khu vực đó. Sau này mình mới nhận ra mức giá mình mua thật ra vẫn cao so với mặt bằng nơi đó, chỉ là mình lấy thước đo của thị trường cũ áp sang.

Mình chuyển cọc ngay trên bàn nhậu khi chưa đặt chân tới lô đất

Ngay tối hôm đó, trên bàn nhậu, mình chốt. Chưa đi xem lô đất, chưa đứng lên đất một phút nào, mình chuyển cọc 200 triệu rồi về Hà Nội. Về tới nơi thì mới biết tổng cọc phải chuyển khoảng 2 tỷ, mình cũng xoay sở chuyển đủ.

Ba lý do khiến mình gật đầu nhanh như vậy. Một là mình tin đối tác đó. Hai là họ đã làm được ở những lô trước. Ba là mình đinh ninh đất mình sắp mua giá rẻ. Đến ngày ký công chứng, thời điểm ấy công chứng rất dễ, nhóm mình gọi công chứng ra tận Hà Nội ký. Mình đã ký và thanh toán hết tiền trước khi đi xem đất. Toàn bộ những gì mình nhìn thấy trước lúc trả tiền chỉ là ảnh vệ tinh và một đoạn flycam.

Thói quen mua online mang từ thị trường cũ sang thị trường mới

Nhiều người nghe tới đây sẽ nói mình dốt. Đúng thật. Nhưng lý do mình dám làm vậy là vì trước đó mình đã đầu tư ở Cam Ranh, ở Khánh Hòa, ở cả Phú Yên. Ở những nơi đó mình thường chỉ đi xem một đến hai lần, khoanh được vùng nào mình thấy tiềm năng rồi mua. Dần dần nhóm mình hình thành một thói quen là mua online, tất nhiên vẫn có một người cứng của bên mình đi vào tận nơi xem.

Vấn đề nằm ở chỗ thói quen đó được sinh ra từ những thị trường mình đã hiểu. Bê nguyên nó sang một thị trường mình chưa từng làm là bê theo cả sự chủ quan. Riêng lô ở Thanh Hóa, mình không có điểm tựa nào để tự thuyết phục mình ngoài giá cả, phương án đầu tư và mấy chính sách hỗ trợ mà đối tác đưa ra. Vậy mà mình vẫn vào tiền.

Mình từng viết một bài về chuyện đi xem đất và trả giá ở ngoại thành Hà Nội, bạn có thể đọc thêm trả giá mua đất Hòa Lạc, hụt một lô rồi tiếc để thấy cùng một người, cùng một nghề, đi xem tận nơi và không đi xem cho ra hai kết quả khác nhau thế nào.

Lô đất không có đầu tư công, không có cư dân thì không có người mua lại

Hơn một tháng sau khi ra sổ, mình mới vào để duyệt phần hạ tầng đối tác làm cho mình. Vào tới nơi mình ngỡ người. Nó không hề đúng những tiêu chí mình đưa ra.

Thời điểm đó kiến thức đầu tư của mình chưa được như bây giờ, nhưng mình cũng đã có vài tiêu chí cơ bản, đều là tiêu chí mình thắng ở thị trường cũ rồi bê sang.

Ba tiêu chí cơ bản mình từng dùng

Thứ nhất, khu vực đó phải có đầu tư công. Thứ hai, phải có dòng người dịch chuyển về. Thứ ba, phải có cư dân sinh sống hiện hữu, vì có cư dân thì mới có tiện ích, có tiện ích thì sau này mới có người mua lại của mình.

Lô đất đó không có bất kỳ điều nào trong ba điều trên. Đây chính là cái mà mình gọi là mua bằng niềm tin chứ không phải bằng tiêu chí.

Đòn bẩy gặp mất thanh khoản thì lãi ăn mòn cả phần gốc

Khoảng sáu đến tám tháng sau, thị trường từ đỉnh đi xuống. Ai đầu tư trong năm 2022 đều biết chuyện này. Vừa hết dịch, nhà nước tung ra nhiều gói lãi suất hỗ trợ doanh nghiệp và cá nhân kinh doanh, lãi suất thấp nên dòng tiền chảy vào bất động sản rất nhiều. Lãi suất thấp thì ai cũng tự tin, ai cũng đi mua. Mình cũng vậy thôi. Đến khi giá tăng cao quá, nhà nước siết lại, và mình nhớ khoảng tháng 8 năm 2022 thì lãi suất dựng ngược lên.

Lúc anh em trong team bắt đầu than lãi suất tăng, mình vẫn nghĩ đơn giản là tăng rồi sẽ giảm. Cái mình không tính được là đất mình mua sẽ mất thanh khoản. Giảm giá là một chuyện. Mất thanh khoản là chuyện thứ hai và nặng hơn nhiều, vì lúc đó bạn không có cách nào thoát ra theo ý mình.

May là lô đó to và có khá nhiều thổ cư. Mình phải nhờ đối tác lên nốt thổ cư, cuối cùng lên được full thổ cư, rồi cắt nhỏ ra bán dần để gom tiền trả lãi ngân hàng và trả cho những đối tác góp vốn cùng mình. Sau đó họ thấy thị trường khó nên muốn rút sớm, mình cũng hiểu là họ đang khó, nên chỉ còn cách tách nhỏ bán bớt để trả phần gốc cho họ trước.

Mình bán cho một người anh ở Ninh Bình, bán lỗ. Nhưng đến giờ mình vẫn biết ơn người mua hôm đó. Người ta cũng là nhà đầu tư, thấy giá tốt thì người ta mua, và chính vì có người mua lại nên mình mới có tiền lo những khoản khác. Nếu cứ ôm thì đúng là chết trên đống tài sản. Mình tách ra được mấy chục lô, bán bớt, trả xong phần gốc cho đối tác. Đến giờ mình vẫn còn cầm khoảng 20% diện tích quỹ đất đó.

Điều đau nhất là ba năm sau lô đất vẫn đứng nguyên

Năm 2025 là năm thị trường Hà Nội rất tốt, nhiều tài sản của mình ngoài này tăng gấp hai gấp ba lần. Còn tài sản trong Thanh Hóa thì mình vào khảo sát lại, giá vẫn gần như ngày xưa, không lệch nhau bao nhiêu. Người duy nhất có biên là những người đã mua cắt lỗ của mình thời điểm khó khăn đó.

Lúc đầu mình không hiểu tại sao. Sau này mình mới hiểu: một nơi không có dòng tiền đổ về, không có thay đổi về hạ tầng, không có thay đổi về công ăn việc làm thì đất ở đó chỉ tăng theo sốt, tăng theo cái ảo, hoặc tăng do chính người bản địa đẩy lên với nhau. Mà mình thì không phải người ở đó.

Trong giai đoạn đó mình hoang mang, cũng giãy giụa chứ. Nhưng rồi mình nhận ra giãy giụa cũng không giải quyết được gì. Cuối cùng mình gập nó lại, cất mấy quyển sổ vào tủ và đi làm việc khác. Đến hôm nay mình đã đi qua được giai đoạn đó.

Năm cái sai mình nhìn lại sau thương vụ này

Mình là người đã làm nghề, đã đầu tư tương đối nhiều, vậy mà vẫn mắc. Nói vậy để bạn thấy đây không phải lỗi hiếm, đây là lỗi rất phổ biến.

Một là kiến thức và kinh nghiệm thời điểm đó còn mỏng, mới trải qua vài thị trường, nên mua đất mà không đi xem kỹ. Hai là không đánh giá được khu vực đó có tiềm năng hay không. Ba là không tính được thị trường đang lên hay đang xuống. Bốn là dùng đòn bẩy, mà đòn bẩy khi kéo dài hoặc khi thị trường không tăng thì tiền lãi ăn mòn hết lợi nhuận, thậm chí ăn cả gốc. Năm là mua vì thấy rẻ, trong khi mức giá đó vẫn cao so với chính khu vực đó.

Thêm một điều nữa: khu vực không có dân di cư cơ học về nhiều thì về sau rất khó thanh khoản. Đây là điểm mình nhắc lại nhiều lần vì nó quyết định việc bạn có lối ra hay không.

Thật ra thương vụ 7 tỷ này không phải lần đầu mình mất tiền. Trước đó mình đã mất nhiều lần rồi. Có lần vì mua sai quy hoạch. Có lần vì đối tác. Có lần vì không tính được bài toán tài chính của chính mình nên phải bán rẻ. Cũng có lần mua xong mà không trả lời nổi vì sao mình mua, chỉ vì thị trường tốt, thấy người ta mua thì mình mua.

Việc nên làm ngay trước khi xuống tiền ở một thị trường lạ

Nếu tuần này bạn đang cầm một lô đất tỉnh trong tay và định chốt, hãy làm ba việc rất cụ thể.

Việc thứ nhất, tự đi tới tận nơi và đứng trên đúng lô đất đó, không xem qua ảnh vệ tinh, không xem qua flycam, không nghe kể lại. Việc thứ hai, viết ra giấy ba câu hỏi và bắt mình trả lời bằng cái nhìn thấy được: khu vực này có đầu tư công đang chạy không, có dòng người đang chuyển về không, có cư dân đang sống ở đó không. Việc thứ ba, nếu dùng đòn bẩy, hãy tính xem mình trả lãi được bao nhiêu tháng trong trường hợp lô đất không bán được cho ai suốt thời gian đó.

Và lời khuyên gọn nhất mình rút ra: đừng chọn một khu vực chỉ vì nó rẻ. Hãy chọn khu vực có tiềm năng phát triển. Bạn có thể đọc thêm các bài khác của mình trong mục kinh nghiệm đầu tư bất động sản để có thêm góc nhìn trước khi ra quyết định.

Câu hỏi thường gặp

Sai lầm khi mua đất tỉnh nào là nặng nhất?

Với riêng mình, nặng nhất là xuống tiền trước khi đặt chân tới lô đất. Mình đã chuyển cọc và ký công chứng xong mới vào xem, và khi vào thì lô đất không đúng bất kỳ tiêu chí nào mình đặt ra. Mọi sai lầm sau đó đều mọc ra từ cái sai đầu tiên này.

Đất có sổ và thổ cư rõ ràng thì đã an toàn chưa?

Chưa. Lô của mình có sổ, sau đó còn lên được full thổ cư, nhưng vẫn mất thanh khoản. Giấy tờ sạch giúp bạn bán được nhanh hơn khi có người mua, nó không tạo ra người mua. Người mua đến từ hạ tầng, việc làm và cư dân của khu vực đó.

Vì sao mất thanh khoản đáng sợ hơn giảm giá?

Giảm giá thì bạn vẫn còn quyền chọn bán hay giữ. Mất thanh khoản là không có ai mua ở bất kỳ mức giá nào bạn chấp nhận được, trong khi lãi vay vẫn chạy mỗi tháng. Mình phải cắt lô nhỏ ra bán dần suốt một thời gian dài mới xoay được dòng tiền.

Nhìn vào đâu để biết một khu vực có tiềm năng?

Bộ tiêu chí cơ bản mình dùng gồm ba điều: khu vực có đầu tư công, có dòng người dịch chuyển về, và có cư dân sinh sống hiện hữu. Có cư dân thì mới có tiện ích, có tiện ích thì sau này mới có người mua lại của bạn.

Có nên dùng đòn bẩy khi mua đất tỉnh không?

Mình không nói dùng hay không dùng, vì việc đó phụ thuộc vào tài chính của từng người. Điều mình đã trả giá là: nếu thời gian nắm giữ kéo dài hoặc thị trường không tăng, tiền lãi sẽ ăn mòn hết lợi nhuận và có thể ăn sang cả phần gốc. Hãy tính trước xem bạn trả lãi được bao nhiêu tháng khi không bán được hàng.

Bài viết liên quan

• Trả giá mua đất Hòa Lạc, hụt một lô rồi tiếc
• Kinh nghiệm đầu tư bất động sản
• Tình huống thực tế trong nghề bất động sản

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý.

Xem video đầy đủ