Đầu tư đất Xuân Mai và những tiêu chí cần soi trước khi mua
Cầm một tỷ rưỡi trong tay, vùng ven Hà Nội còn chỗ nào đáng để soi?
Mình vừa ngồi nói chuyện với một nhà đầu tư đã đi khảo sát cả bốn hướng vùng ven Hà Nội, và người này chốt lại ở Xuân Mai. Bài này ghi lại lý do được đưa ra trong buổi trao đổi, cùng bộ bốn tiêu chí dùng để chấm một vùng đất. Đọc xong bạn có một khung để tự soi khu vực mình đang nhắm, không riêng gì chuyện đầu tư đất Xuân Mai.
Đầu tư đất Xuân Mai được chọn sau khi đặt bốn hướng vùng ven lên bàn cân
Ở video trước, hai anh em đã đi một vòng qua các thị trường vùng ven Hà Nội theo bốn hướng bắc, đông, nam, tây. Cả hai cùng dừng lại ở một cái tên là Xuân Mai. Video này mình muốn khách mời nói sâu hơn: tại sao lại là chỗ đó, ở đúng thời điểm này.
Câu trả lời rất gọn, rằng chẳng có bí quyết gì cả, chỉ là đi khảo sát nhiều rồi đặt lên bàn cân mà so. Trong nhóm vùng ven Hà Nội có nền giá thuộc hàng thấp nhất, có ba cái tên hay được nhắc: Sóc Sơn, Ba Vì và Xuân Mai.
Sóc Sơn và Ba Vì không bị nói là không tiềm năng. Nhưng theo đánh giá của nhà đầu tư này, hai khu vực đó ít dân, vị trí xa hơn, và quan trọng nhất là không có nhiều câu chuyện đầu tư công, cũng không có nhiều con đường đang thực sự thi công như phía Xuân Mai. Khi so trực tiếp từng tiêu chí, Xuân Mai là chỗ đáp ứng được nhiều nhất.
Đường 6 mở rộng và tuyến đường sắt Yên Nghĩa Xuân Mai là phần đầu tư công đang chạy
Đây là điểm được nhắc đầu tiên. Khoảng một năm trước, trong chuyến khảo sát, đường 6 vẫn chưa làm gì. Người dân sống ngay tại đó còn nói rằng quy hoạch treo, còn lâu mới động đến. Cũng dễ hiểu, vì quy hoạch mở rộng đường 6 lên 80 mét đã có từ rất lâu rồi mà không nhúc nhích.
Nhưng từ sau Tết đến giờ thì khác hẳn. Mặt bằng đã giải phóng phẳng lì, cả tuyến ngổn ngang như một đại công trường, đến mức người đi khảo sát quen đường còn không nhận ra nữa. Con đường trước đây rộng bao nhiêu thì nay được mở gấp ba, thậm chí gấp bốn lần.
Chuyện này đáng chú ý vì đường 6 chính là thứ đã kìm chân cả vùng Xuân Mai, Chương Mỹ suốt một chu kỳ dài. Đường vừa chật vừa đông dân, tắc triền miên, nhắc đến là người ta ngại. Cùng thời điểm đó, phía Hòa Lạc có đường cao tốc, đi lại nhanh và dễ đầu tư hơn, nên dòng tiền chảy về bên đó và bất động sản Hòa Lạc tăng rất nhanh.
Tuyến đường sắt đô thị nối từ bến xe Yên Nghĩa
Phần thứ hai trong quy hoạch là tuyến tàu điện kéo từ bến xe Yên Nghĩa về thẳng Xuân Mai, tuyến được gọi trong video là 2A, dài khoảng 20 km. Theo nhà đầu tư này, tuyến đó sẽ được tính đến khi đường 6 làm xong.
Mốc so sánh được đưa ra ngay là Hòa Lạc. Tuyến tàu điện từ Văn Cao về Hòa Lạc là một câu chuyện rất dài, quãng đường xa hơn nhiều, vậy mà riêng thông tin đó đã làm đất khu vực Hòa Lạc tăng mấy chục phần trăm trong thời gian vừa rồi. Tuyến về Xuân Mai chỉ hai mươi cây số, nên dù khởi công sau thì vẫn có thể hoàn thiện nhanh hơn.
Ngoài ra còn quốc lộ 21, tuyến được xếp vào nhóm đường trục kinh tế. Nếu đã làm thì khả năng sẽ làm sớm, còn lại chỉ là vấn đề thời gian.
Dân cư và trường học có sẵn là thứ Sóc Sơn Ba Vì chưa có
Tiêu chí thứ ba là dân số. Xuân Mai vốn đã đông người sẵn, vì cả vùng đó ngày xưa là khu vực thành phố cũ của Hà Tây. Có dân là có trường học, có cả trường đại học và trường cao đẳng, những thứ mà phía Sóc Sơn hay Ba Vì gần như không có, hoặc có rất ít.
Trong quy hoạch khu đô thị vệ tinh Xuân Mai còn có thêm các cụm trường đại học. Nhìn bản quy hoạch mà ước chừng, phần dành cho cụm trường học chiếm gần một nửa diện tích.
Vì sao chi tiết này quan trọng? Chỉ cần dẫn lại đúng những gì vừa diễn ra ở Hòa Lạc. Đại học chuyển về, mới có vài dãy nhà trọ mọc lên thôi mà giá đất đã khác hẳn. Lý do là phần đông nhà đầu tư mua theo kỳ vọng: thấy một mảnh đất có thể xây phòng cho thuê vài triệu một tháng, người ta lập tức nghĩ mảnh của mình cũng làm được như vậy, và nhu cầu sở hữu tăng lên.
Nền giá còn thấp hơn cả giá vốn nhà ở xã hội trong khu vực
Đây là phần mình thấy dễ kiểm chứng nhất, vì toàn là con số hai anh em tự đi khảo sát được.
Giá đất vùng ven quanh Xuân Mai hiện rơi vào khoảng mười đến mười lăm triệu một mét vuông, cùng lắm là hai mươi triệu. Trong khi đó, phần rìa Hà Đông giáp Trúc Sơn, Chương Mỹ đã ở mức sáu bảy chục triệu, mà tìm được mức đó cũng không còn dễ, phải đi sâu vào tận ngõ ngách.
Còn một phép so sánh khác nữa. Nhà ở xã hội tại Hà Nội hiện nay, cộng chi phí xây dựng với tiền đất, giá vốn trên hợp đồng cũng phải quanh hai mươi lăm triệu một mét vuông. Vài toà chung cư đang có sẵn ở Xuân Mai thì bán trên ba mươi, thậm chí ba mươi lăm triệu. Vậy mà đất thổ cư ngay dưới đó hai anh em vẫn khảo sát được ở mức dưới hai mươi triệu, tức là rẻ hơn cả suất nhà ở xã hội chưa xây.
Vị trí gần Hà Đông cũng là một phần của câu chuyện. Khi giá đất Hà Đông đã ở mức đó, nhiều người sẽ phải giãn ra ngoài để tìm chỗ ở, mà quãng di chuyển từ Xuân Mai vào chỉ khoảng mười lăm đến hai mươi phút nếu hạ tầng làm xong. Với tầm tài chính ba bốn tỷ, mua nhà đất trong khu vực trung tâm gần như không còn cửa, trong khi ra vùng ven thì có đất đường ô tô tránh.
Điều cần nhớ
Khi giá một mét vuông đất thổ cư còn thấp hơn giá vốn một mét vuông sàn chung cư trong cùng khu vực, đó là một điểm lệch đáng ngồi xuống tính lại. Với cùng số tiền mua một căn chung cư, người mua hoàn toàn có thể nghiên cứu phương án mua một mảnh đất rồi xây nhà cấp bốn hoặc một hai tầng để ở.
Ngân hàng định giá sát và cho vay cao là một thước đo bên ngoài
Chi tiết này mình thích nhất trong cả buổi nói chuyện, vì nó là cách kiểm tra không dựa vào cảm tính của người mua.
Ngoài việc đi xem nhiều và chọn vùng an toàn, công thức của nhóm nhà đầu tư này là luôn mang ngân hàng đi cùng. Với những quỹ đất đang nghiên cứu, ngân hàng định giá tương đối sát, có trường hợp còn vượt cả mức giá mua được, và mức cho vay khá cao.
Mình có nói lại rằng giai đoạn này ngân hàng cho vay không hề dễ. Về tỉnh mà muốn dùng đòn bẩy thì rất khó, họ rất dè dặt. Ngay cả vùng ven mà thưa dân, họ cũng không muốn cho vay, hoặc chỉ duyệt ở mức rất thấp. Vậy nên khi một khu vực được ngân hàng định giá sát và cho vay tương đối cao, đó là tín hiệu đáng ghi nhận: bộ phận thẩm định của họ đã soi qua nhiều tiêu chí hơn hai anh em ngồi tự chấm với nhau.
Điều này không có nghĩa cứ vay được là mua được. Nó chỉ là một lớp đối chiếu thêm, đứng ngoài cảm xúc của người mua.
Đất phân lô không mặc nhiên là lùa gà
Mình có hỏi thẳng câu mà nhiều người sẽ nghĩ trong đầu: bán loại đất như vậy thì có phải là lùa gà không.
Câu trả lời là còn tuỳ góc nhìn từng người, kèm theo chuyện của chính nhóm đầu tư đó. Năm 2018 họ đầu tư ở Hòa Lạc, sau đó chốt lời và bán lại cho những người khác ở mức dưới mười triệu một mét vuông. Đến bây giờ mặt bằng giá trung bình khu đó quanh sáu mươi. Nói theo cách trong video, những người mua lại hồi ấy, tức là những người bị gọi là bị lùa, cũng đã tăng tài sản lên bốn lần.
Ranh giới cũng được nêu rõ. Từ lùa gà chỉ nên dùng khi mảnh đất đó không có giá trị sử dụng, giá bị đẩy cao hơn mặt bằng chung vài lần, và nguồn cung thì quá nhiều. Còn nếu vùng đất có tiềm năng phát triển, quy hoạch là quy hoạch thật chứ không phải chuyện tương lai mơ hồ, thì đó là một cơ hội để cân nhắc.
Có thêm một ý mình thấy đúng: ở những khu vực mà nguồn cung toàn đất rất to, mấy ai đủ chục tỷ để mua nguyên mảnh. Tách nhỏ ra cho vừa túi tiền nhiều người là chuyện bình thường của thị trường. Vấn đề nằm ở chất lượng khu đất và mức giá, không nằm ở hai chữ phân lô.
Vì sao dòng tiền đang quay về vùng ven Hà Nội
Quan sát chung của cả hai là dòng tiền hiện nay thích đầu tư quanh Hà Nội, vì hai ba năm vừa rồi có quá nhiều người mất tiền ở tỉnh, mà tài sản ở xa thì quản lý cũng khó. Mua gần thì có cái hay riêng: hàng xóm tranh chấp gì cũng xử lý nhanh, và bản thân mảnh đất còn có giá trị sử dụng.
Mình cũng nói lại về mặt bằng giá ở quê mình. Đất đấu giá bây giờ loanh quanh một tỷ bảy đến hai tỷ mới được vị trí gọi là ổn, còn vị trí đẹp thì phải từ ba mươi triệu một mét vuông trở lên. Không hề rẻ hơn vùng ven Hà Nội, trong khi hạ tầng và mật độ dân cư thì không so được.
Và tiền thì đang mất giá dần. Ba bốn năm trước cầm năm sáu trăm triệu là đi mua vùng ven được, một tỷ là chọn được nhiều vị trí đẹp. Bây giờ phải xác định một tỷ rưỡi đến hai tỷ mới coi là mức tài chính phổ thông. Mình nghĩ nếu tốc độ này giữ nguyên thì vài năm nữa, câu chuyện sẽ lại chuyển sang mức hai tỷ rưỡi đến ba tỷ.
Bốn tiêu chí cần soi trước khi xuống tiền ở bất kỳ vùng ven nào
Phần đáng mang về nhất của buổi nói chuyện không phải là cái tên Xuân Mai, mà là bộ tiêu chí dùng để chấm mọi khu vực. Chỉ có bốn gạch đầu dòng:
- Hạ tầng đang thi công thật, nhìn thấy được ngoài hiện trường, không phải chỉ nằm trên giấy.
- Dân cư đông và có sẵn từ trước, kèm theo trường học, chợ, những thứ tạo ra nhu cầu ở thật.
- Nền giá còn thấp khi đặt cạnh các khu vực liền kề và cạnh chính giá vốn xây dựng trong vùng.
- Quy hoạch rõ ràng, có hồ sơ, không phải câu chuyện tương lai truyền miệng.
Việc làm ngay trong tuần này rất đơn giản. Lấy đúng khu vực bạn đang nhắm, viết bốn dòng đó ra giấy, rồi tự trả lời từng dòng bằng bằng chứng cụ thể: ảnh chụp công trường, số liệu dân số, ba mức giá rao gần nhất, và bản quy hoạch xin được ở xã hoặc phường. Dòng nào không tự trả lời được thì đó chính là chỗ bạn đang mua bằng niềm tin chứ không phải bằng dữ liệu.
Thêm một bước nữa nếu bạn định dùng đòn bẩy: hỏi thử một hai ngân hàng xem họ định giá lô đó bao nhiêu và cho vay tối đa bao nhiêu. Câu trả lời của họ thường nói nhiều điều hơn cả một buổi đi xem đất.
Nghe trọn buổi nói chuyện để hiểu cách một nhà đầu tư chấm điểm vùng ven
Trong video có phần nói kỹ hơn về hiện trạng đường 6, quy hoạch khu đô thị vệ tinh và cách dùng ngân hàng như một lớp kiểm tra độc lập.
Câu hỏi thường gặp
Đầu tư đất Xuân Mai lúc này có phải là muộn không?
Theo những gì được chia sẻ trong video thì đường 6 mới đang giải phóng mặt bằng và tuyến tàu điện chưa khởi công, tức là phần hạ tầng vẫn đang ở giai đoạn thi công chứ chưa hoàn thiện. Mặt bằng giá hiện tại vẫn thấp hơn các khu liền kề. Còn muộn hay không thì phụ thuộc vào tiêu chí và khẩu vị rủi ro của từng người, không có câu trả lời chung.
Vì sao không chọn Sóc Sơn hay Ba Vì cho rẻ?
Hai khu vực này không bị loại khỏi danh sách tiềm năng. Nhưng khi chấm theo bốn tiêu chí hạ tầng, dân cư, nền giá và quy hoạch, cả hai đều ít dân, vị trí xa hơn và không có nhiều dự án đầu tư công đang thực sự thi công. Xuân Mai đáp ứng được nhiều tiêu chí hơn nên được ưu tiên.
Đường 6 mở rộng khi nào xong?
Dự kiến nêu trong buổi trao đổi là khoảng hai năm nữa, mình thì nghĩ có thể nhanh hơn. Đây chỉ là phỏng đoán của hai người ngồi nói chuyện, không phải mốc chính thức. Ai quan tâm nên hỏi trực tiếp cơ quan quản lý dự án tại địa phương.
Đất phân lô có phải lúc nào cũng xấu?
Không. Việc tách một mảnh lớn thành nhiều mảnh vừa túi tiền là chuyện thường của thị trường. Điều đáng lo là khi mảnh đất không có giá trị sử dụng, giá bị đẩy cao hơn mặt bằng chung vài lần, và nguồn cung trong khu vực quá nhiều. Ba dấu hiệu đó mới là thứ cần soi.
Với một tỷ rưỡi đến hai tỷ thì nên mua đất tỉnh hay vùng ven Hà Nội?
Bài này không đưa ra lời khuyên chọn thay bạn. Điều hai anh em quan sát được là ở tỉnh, đất đấu giá vị trí ổn cũng đã quanh một tỷ bảy đến hai tỷ, trong khi hạ tầng và mật độ dân cư thường mỏng hơn vùng ven Hà Nội. Bạn nên đi khảo sát cả hai rồi tự chấm theo bộ tiêu chí của mình.
Bài viết liên quan
Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý.