Trả giá mua đất hụt một lô Hòa Lạc rồi tiếc

Trả giá mua đất cuối năm 2022, lúc ai cũng bảo chờ

Cuối năm 2022, mình dẫn anh Minh và chị Hạnh, một cặp vợ chồng ở Hà Nội ngoài 40 tuổi, đi xem một lô đất khoảng 100 m² ở Hòa Lạc. Chủ chào 1,8 tỷ. Theo mình khảo sát, các lô tương tự quanh đó thời điểm ấy đang giao dịch trên 2,5 tỷ. Tức là chủ đã chào thấp hơn mặt bằng khá nhiều, vì họ cần tiền giữa lúc lãi suất đang cao.

Thị trường lúc đó rất khó. Lãi suất lên, báo chí nói bất động sản đóng băng, ai cũng bảo giá sẽ còn giảm tiếp. Đi xem đất trong không khí ấy, người mua nào cũng mang sẵn một câu trong đầu: mua bây giờ là dại.

Trả xuống 1,5 tỷ rồi dừng lại

Anh chị trả 1,5 tỷ. Trả giá mua đất là chuyện bình thường, ai đi xem đất cũng làm. Cái khác nhau nằm ở chỗ sau khi trả xong, bạn có dám chốt hay không. Chủ chưa gật, nhưng cũng chưa từ chối thẳng. Đây là lúc một người mua quyết liệt sẽ nhích thêm một chút, hoặc đặt cọc để giữ lô. Anh chị không làm vậy.

Lý do anh chị đưa ra, mình nhớ gần đủ: lãi suất cao quá; thị trường chắc còn giảm; Hòa Lạc hơi xa; sợ mua xong giá lại xuống nữa. Và lý do lớn nhất, lúc đó ít ai nói ra, là cả gia đình đang sợ. Bố mẹ, anh em, bạn bè, ai cũng khuyên đừng mua lúc này.

Mình không trách. Đi ngược lại cả nhà mình là chuyện rất khó, kể cả với người đã có kinh nghiệm.

Người đến sau mua 1,75 tỷ và chỉ bỏ ra 250 triệu tiền vốn

Không lâu sau, chủ bán cho một người khác tới xem, giá 1,75 tỷ. Người mua này làm một việc mà anh chị Minh Hạnh chưa nghĩ tới: mang chính lô đất đó đi thế chấp. Ngân hàng định giá và cho vay 1,5 tỷ. Vốn tự có bỏ ra chỉ khoảng 250 triệu.

Điểm mấu chốt không phải là vay được nhiều. Điểm mấu chốt là người này có dòng tiền đều hàng tháng để trả lãi, nên không bị ép phải bán lúc thị trường chưa lên.

Năm 2025 lô đất sang tay 3,2 tỷ

Đến năm 2025, thị trường ven đô ấm lại. Người mua sau bán lô đó 3,2 tỷ. Mình tính tròn để bạn dễ hình dung, các con số là khoảng và chưa tính thuế phí chuyển nhượng.

Giá mua cuối 2022	1,75 tỷ
Ngân hàng cho vay	1,5 tỷ
Vốn tự có bỏ ra	khoảng 250 triệu
Giá bán năm 2025	3,2 tỷ
Chênh lệch mua bán	khoảng 1,45 tỷ
Lãi vay hai năm, gần 10% mỗi năm trên 1,5 tỷ	khoảng 300 triệu
Còn lại trên số vốn 250 triệu	khoảng 1,15 tỷ

Nói cho đủ: cách này không dành cho tất cả mọi người. Vay 1,5 tỷ trên lô 1,75 tỷ là đòn bẩy rất cao. Nếu không có dòng tiền trả lãi đều, hoặc thị trường đứng yên thêm vài năm nữa, người này sẽ rất mệt. Cái đúng của họ là biết mình gánh được lãi trong bao lâu trước khi xuống tiền.

Anh chị Minh Hạnh biết chuyện và tiếc

Khi biết lô đất ấy đã sang tay 3,2 tỷ, anh chị tiếc. Tiếc nhất không phải vì con số. Tiếc vì lúc đó hai vợ chồng đã nhìn ra lô này rẻ hơn mặt bằng, chỉ là không dám đi ngược lại cả nhà.

Mình hiểu. Tâm lý đám đông là thứ rất khó vượt qua. Nhà đầu tư chuyên nghiệp phần lớn đi ngược số đông, không phải vì họ gan hơn, mà vì họ quyết định bằng con số thay vì bằng cảm giác.

Ba điều mình rút ra để không mua đỉnh bán đáy

Một, giữ cái đầu lạnh. Muốn tránh mua đỉnh bán đáy thì phải ra quyết định đúng thời điểm, và đúng thời điểm chỉ đến từ con số, không đến từ tiếng ồn xung quanh.

Hai, đám đông sợ khi thị trường khó và tham khi thị trường dễ. Thị trường thì vận hành ngược lại. Lúc thị trường kém là lúc có hàng rẻ và người bán cần tiền, đó mới là lúc nên xem xét mua vào. Lúc thị trường nóng là lúc nên bán ra.

Ba, lúc ai cũng đổ xô xếp hàng đi mua, đó là lúc bạn cần chốt lời, không phải lúc đi mua vào. Đây là cách mình làm, và mình sẵn sàng sai ở một vài lô để đúng ở cả hành trình.

Việc làm ngay tuần này nếu bạn đang trả giá mua đất

Khảo sát 3 đến 5 lô tương tự quanh đó và ghi lại giá đang giao dịch thật, không phải giá rao. Nếu lô bạn đang trả thấp hơn mặt bằng đó, đừng mặc cả thêm vài chục triệu rồi mất lô. Hỏi thẳng chủ mức chốt, và hỏi ngân hàng định giá được bao nhiêu.

Rồi ngồi tính một con số: nếu thị trường đứng yên, bạn gánh được lãi vay bao nhiêu tháng. Gánh được khoảng hai năm thì mới nên nói chuyện vay. Và việc cuối cùng, quyết định là của bạn, không phải của cả họ hàng.

Câu hỏi thường gặp

Trả giá mua đất bao nhiêu là hợp lý?

Mình không trả theo phần trăm. Mình khảo sát giá đang giao dịch của các lô tương tự rồi trả quanh mức đó. Lô nào chủ đã chào dưới mặt bằng thì mặc cả thêm ít thôi, quan trọng là chốt được, vì người đến sau sẽ không chờ bạn.

Lãi suất cao có nên mua đất không?

Lãi suất cao thường đi kèm hàng rẻ và người bán cần tiền. Nên hay không phụ thuộc vào việc bạn có dòng tiền gánh lãi đến khi thị trường quay lại hay không. Không có dòng tiền đó thì đừng vay để mua.

Vay gần hết giá trị lô đất như người mua trong bài có rủi ro gì?

Rủi ro lớn nhất là dòng tiền. Nếu mất thu nhập hoặc thị trường đứng lâu hơn dự tính, bạn có thể phải bán lúc giá chưa lên. Người trong bài gánh được vì có dòng tiền đều, và họ đã tính trước điều đó trước khi xuống tiền.

Làm sao biết thị trường đang ở đáy để mua?

Mình không biết đáy ở đâu, và mình nghĩ không ai biết chắc. Mình chỉ thấy khi cả nhà, báo chí và bạn bè đều sợ, thì giá chào thường tốt hơn lúc ai cũng hào hứng. Mua lúc đó và giữ được đến khi thị trường quay lại là đủ.

Đất Hòa Lạc còn tăng giá nữa không?

Mình không dự đoán giá. Câu chuyện trong bài xảy ra ở một lô cụ thể, tại một thời điểm cụ thể. Lô khác, thời điểm khác thì phải khảo sát lại từ đầu, đừng lấy kết quả của người khác làm kỳ vọng cho mình.

Bài viết liên quan

• Những tình huống thực tế khác mình gặp khi đi khảo sát ven đô
• Kinh nghiệm đầu tư đất ven đô Hà Nội mình đúc kết
• Chuyện nghề của một người đi xem đất mỗi ngày

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý.